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永昌娱乐图片|最牛开发商,其实在为银行打工!

2020-01-11 12:55:47        浏览量: 2015次

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2016年,中国最牛的开发商是哪个?

你也许会说,是宝能,或者恒大。其实,如果从土地拍卖市场上观察,宝能和恒大都算不上彪悍。

在制造地王上最牛的,上半年是信达地产,下半年是融信地产。不过,按照坊间的传言,如果不是“有关部门”提醒,信达其实可以更彪悍的。因为它母公司的控股股东,就是国家财政部。

据公开报道,即便在2016年6月中旬以后踩了刹车,信达还是在过去一年多时间里在全国各地拿下了9到10幅土地,其中7个是地王,合计涉及资金超过350亿元。而信达2015年全年实现合同销售105.2 亿,今年上半年完成了销售合同额62亿元。

近日,信达公布了中报,通过这份中报我们得以窥见一个典型的“地王制造者”的悲辛:他们其实是在为银行打工。

上年上半年,信达地产利润为1.3亿元,比去年同期下降了44.7%;如果扣除“非经常损益”,则出现了7000多万元的亏损。不过,所谓的盈利也只是账面的,因为上半年的现金流净额是负的3.4亿多元。

此外,因土地成交较为集中,今年上半年融资产生的财务费用同比增加193.26%(见下图),从8900万元上升到了2.6亿元。由此,带来了利润的大幅下降。

信达半年报还披露说:截至2016年6月30日,公司资产总额为596.31亿元,负债总额510.47亿元,由此可以计算出负债率接近86%。

那么信达地产是如何获得资金来制造地王的呢?根据年报,主要有以下两大渠道:

第一,发债。今年上半年,公司公开发行30亿元公司债券(平均票面利率3.75%)和30亿元私募债券(票面利率5.56%)。

第二,银行贷款和授信。截至2016 年06 月30日,信达地产合并口径获得的授信总额合计478.57 亿元。其中,已使用授信额度295.93亿元,剩余未使用授信额度为182.64亿元。

拼命借钱,然后到一二线城市疯狂拿地,这是很多开发商在2016年的一致抉择。在这个抉择背后,其实隐藏着两种“忐忑不安”:

第一,随着城市化的失衡,以及广义货币m2中高速增长期的结束,未来有显著人口增量,能被有限资金“炒得动”的城市将越来越少。这些优质的土地,值得冒险。

第二,民营开发商面临寒冬,如果在一二线城市没有地,基本上是等死,或者自动消失、自动转行;国有房企面临整合,不做大就会被合并、重组。民企融信为什么拼命拿地,就是这个道理;国企华润为什么坚守万科,也符合上述逻辑。

总之,在这个时刻,无论民企和国企开发商,都只能在忐忑不安中拿地。不拿地,就没有明天。拿了地,明天会如何,到时候再说。至于未来有多少利润会被银行吞噬,现在似乎也顾不上了。

附:信达地产土地储备一览

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